由于历史等原因，长期以来，不少老旧小区没有引进物业公司，或因小区人员复杂、物业费难收等因素，导致管理难度大，物业公司都不愿意进驻管理，小区内脏乱差问题严重，如垃圾堆积如山无人清运、车辆乱停乱放、建筑物乱搭乱建、楼道过道杂物乱堆、消防通道被侵占等等，卫生、消防、治安等安全隐患较多，严重影响居民的生活环境和质量，也给城镇社区管理带来困难，已成为城市管理的新问题。目前城镇无物业小区管理存在的主要问题有：
　　一是基础设施落后。由于建造时间早、规划设计标准低、配套设施不全，整体布局先天不足，基础设施严重落后：一是小区道路老化，缺少机动车停车位，部分小区没有路灯和庭院灯。二是上下水管网老化，经常出现堵塞、破损，时有污水漫溢现象发生。三是小区没有专职保安、单元门禁封闭管理、监控设施不完善，对进出小区的人员缺乏有效的管控，存在安全隐患。
　  二是居民流动性大。随着二手房地产和出租房市场日益活跃，有些老旧小区由原来的单位职工居住逐渐转变为农村进城务工等人员租住。人员流动性大、素质参差不齐、参与小区日常管理积极性不高，给老旧小区的管理带来难度。
　　三是物业管理介入困难。老旧小区普遍规模小，大多都是1—2栋楼，房屋多空置，入住率低，且以老年人和租住户为主要群体；居民有偿购买物业服务意愿两极分化明显，缺乏与小区管理相适应的物业收费标准。
　　四是缺乏统筹协调的管理机制。小区管理和服务涉及政府相关部门、街道、社区、建设单位、业主、物业服务企业等多个主体，权利义务关系复杂。目前，社区承担了大量居民投诉和物业调解工作，由于资金等因素的制约，并不能有效解决无物业小区管理和服务中的根本问题。为此建议：
　  一是明确职责，健全机制。按照“重心下移、属地管理”的原则，成立无物业小区工作协调领导小组，建立由住建、发改、民政、执法、环保、司法等职能部门组成的工作协调机制。社区定期收集居民建议，协调解决各主体之间物业管理中的疑难问题，逐步形成“政府负责、部门协调、街道组织、社区落实”的管理格局。
　　二是分类实施，逐步推进。
　　1.依据《物权法》第七十五条和《物业管理条例》第九条规定，按照30%的入住率即可成立小区业主委员会，由住建部门牵头，指导条件成熟的小区依法成立业主委员会。
　　2.对不具备成立业主委员会的小区，由街道负责，社区牵线主导，民政政策指导，推选具有一定组织协调能力、热心公益事业的社区相关人员3—7名组成小区居民自治小组，落实日常事务处理，协调沟通解决问题。
　　3.对居住人员相对复杂、租住户较多，难以成立居民自治小组的小区，可依托街道的非营利性物业服务机构，增设公益性岗位，吸纳辖区党员、志愿者、就业困难人员培训上岗，通过向居民低收费以及多方筹措资金等方式，实现准物业管理的市场化运作。
　　三是因地制宜，强化管理。
　　1.已成立业主委员会的小区，要创造条件引入规范的物业管理，把管理权交给业主与物业。小区业主委员会或小区居民自治小组根据实际，自主选择合适的物业公司，确定服务标准和收费标准。
　　2.条件较差，难以请到专业物业公司的小区，可以采取“1+N”的自治管理模式（“1”即小区居民自治小组，通过“民事民议、民事民商”的方式，讨论决定本小区的日常事务；“N”即包括聘请专业人员、服务外包、居民互助及引入非营利性物业服务机构等多种方式）充分整合小区资源，引入市场经营模式筹措资金，通过院内泊车抵偿服务、广告投放、便民设施的收入等，弥补资金短缺，确保管理服务到位。
　　3.将距离较近、方便集中管理的老旧小区，连片成立一定规模的“大”小区，交由物业公司统一管理。

                                                                                        （市政协研究室副主任  樊文亮）